Immobilien in Spanien kaufen 2026 — lohnt sich das wirklich?

Weißt du, was mich damals überrascht hat, als ich selbst mein Zuhause in Spanien gesucht habe? Die meisten Menschen starren auf Balkonfotos mit Meerblick — und übersehen dabei komplett, was vor der Vertragsunterzeichnung passiert. Und da passiert eine ganze Menge. Steuern, Notarkosten, verschiedene Marktsegmente, Kredite für Ausländer... Deswegen setzen wir uns heute zusammen mit einem Kaffee hin und reden offen darüber, wie das alles wirklich läuft.

Warum eigentlich Spanien?

Fangen wir mit dem Wesentlichen an. Viele meiner Kunden fragen mich, ob Spanien nicht einfach ein Trend ist — etwas, das bald wieder verblasst. Meine Antwort: Nein. Spanien ist die viertgrößte Volkswirtschaft in der Europäischen Union, mit einem Anteil von 8,37 % am EU-BIP. Das ist kein aufstrebendes Land — das ist ein stabiler, reifer Markt.

Dazu kommt der Tourismus. Spanien zählt regelmäßig zu den drei meistbesuchten Ländern der Welt. Der Tourismus macht im Schnitt 11,8 % des BIP aus — und das ist kein Zufall. 2023 kamen 85 Millionen Touristen nach Spanien, 19 % mehr als im Vorjahr. Diese Millionen Menschen brauchen alle irgendwo eine Unterkunft.

Und genau dort liegt die Chance für Immobilieneigentümer.

Was sagen die Zahlen?

Die Daten für 2025 sprechen eine klare Sprache. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis im ersten Quartal 2025 lag bei 2.033 EUR/m². Die Immobilienpreise stiegen im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 10–12 %. In der Provinz Málaga, also an der Costa del Sol, betrug der Anstieg 13,8 % — die Preise erreichten 3.842 EUR/m². In Marbella, das besonders wohlhabende Käufer anzieht, lagen die Preise bei 5.258 EUR/m².

Prognosen für 2026? BBVA Research erwartet ein jährliches Wachstum von rund 7 %, CaixaBank Research schätzt 6,3 %, und Singular Bank spricht von einem Gesamtwachstum von bis zu 9 % für den Zeitraum 2025–2026. Das sind keine spekulativen Sprünge — sondern ein solider, berechenbarer Trend.

Womit lässt sich Geld verdienen?

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen bedeutet nicht nur, einen eigenen Platz in der Sonne zu haben. Es ist ein konkretes Finanzmodell — und du hast hier mehrere Wege zur Auswahl.

Ferienvermietung

Die beliebteste Option. Besonders an der Costa del Sol und Costa Blanca sind strandnahe Immobilien fast das ganze Jahr über gefragt — nicht nur im Sommer. Touristen aus Nordeuropa kommen im Winter und Frühling, um dem Grau zu entfliehen. Die durchschnittliche Nettorendite aus der Kurzzeitvermietung liegt bei 5–8 % jährlich. Eine gute Wahl, wenn du die Wohnung selbst ein paar Mal im Jahr nutzen und den Rest der Zeit vermieten möchtest.

Langzeitvermietung

Wenn dir der Gedanke an ständig wechselnde Gäste zu anstrengend ist — es gibt eine Alternative. Die Vermietung an ein Unternehmen oder einen langfristigen Mieter sorgt für stabile, regelmäßige Einnahmen, ohne dass du dich täglich um den Betrieb kümmern musst. Ruhiger Geldfluss, weniger Stress.

Kauf vom Plan

Immobilien im Bau sind günstiger als fertige. Der Wert steigt mit jeder Bauphase — und erreicht nach der Übergabe seinen Höhepunkt. Du kaufst früh zu einem niedrigeren Preis und verkaufst später. Das erfordert Geduld — in der Regel 1–2 Jahre bis zur Fertigstellung — aber für langfristig denkende Investoren ist das eine wirklich interessante Option.

Was kostet ein Immobilienkauf in Spanien wirklich?

Ich erinnere mich noch gut an den Moment, als ich die vollständige Kostenaufstellung vor mir hatte und dachte: „Moment — das ist ja nicht einfach der Angebotspreis." Und genau so ist es. Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die man kennen sollte, bevor man entscheidet.

Gebrauchtimmobilien

Grunderwerbsteuer (ITP): 6–10 % des Kaufwerts — je nach Region
Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 1–2 %
Rechtsberatung (optional): einige Hundert bis einige Tausend EUR

Neubau (vom Bauträger)

Mehrwertsteuer (IVA): 10 % — auf den Kanarischen Inseln 7 %
Stempelsteuer (AJD): 0,5–1,5 % — je nach Region
Notarkosten und Grundbucheintrag: ca. 1–2 %

Insgesamt solltest du mit etwa 10–15 % des Immobilienwertes als Nebenkosten rechnen. Das ist keine böse Überraschung — wenn du es vorher weißt.

Jährliche Steuern als Eigentümer

Als Eigentümer kommen zwei wesentliche Verpflichtungen auf dich zu. Die erste ist die IBI — eine lokale Grundsteuer, die an die Gemeinde gezahlt wird. Ihre Höhe richtet sich nach dem Katasterwert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt. Im Schnitt sind das 300–1.500 EUR jährlich, je nach Größe und Lage.

Die zweite ist die IRNR — die Steuer für Nichtansässige. Wenn du keinen festen Wohnsitz in Spanien hast, versteuerst du entweder ein fiktives Einkommen (ca. 1,1–2 % des Katasterwerts pro Jahr) oder die tatsächlichen Mieteinnahmen.

Finanzierung — du musst nicht alles auf einmal haben

Ausländer können in Spanien eine Hypothek aufnehmen. In der Regel ist ein Eigenanteil von 30–40 % erforderlich. Bei Neubauten bieten Bauträger häufig flexible Zahlungspläne an, was eine praktische Alternative sein kann.

Eine wichtige Änderung, die du kennen solltest: Das Golden-Visa-Programm — das Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf ab 500.000 EUR ermöglichte — endete am 3. April 2025. Neue Anträge werden nicht mehr angenommen. Aber wenn du EU-Bürger bist, brauchst du das Golden Visa ohnehin nicht. Du kannst eine Immobilie kaufen und in Spanien nach den Standardregeln für EU-Bürger leben.

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Was bekommst du, wenn du mit mir arbeitest?

Meine Kunden sagen oft, dass die größte Erleichterung war zu wissen, dass jemand das ganze Puzzle für sie zusammensetzt — und auf Augenhöhe mit ihnen spricht. Genau das versuche ich zu geben.

Vor dem Kauf klären wir gemeinsam, wonach du suchst und was in deiner Situation wirklich sinnvoll ist. Mein Team prüft die Rechtmäßigkeit der Immobilie, die rechtliche Geschichte und die Übereinstimmung aller Dokumente. Alle Verträge und Formalitäten werden vollständig erklärt, mit rechtlicher Unterstützung auf ganzer Linie.

Nach dem Kauf helfe ich bei der Eröffnung eines Bankkontos, der Beantragung der NIE (Steuernummer) und dem Anschluss von Versorgungsleistungen. Wenn du möchtest, kümmern wir uns auch um Innenausstattung und Einrichtung. Bei Neubauten überwachen wir den Baufortschritt.

Und wenn du mit deiner Immobilie Einnahmen erzielen möchtest — wir übernehmen die Kurz- oder Langzeitvermietung, Reinigung, Finanzberichte und Steuererklärungen. Wir kümmern uns um dein Zuhause, wenn du nicht da bist.

Du hast jederzeit Zugang zu mir. Du kannst schreiben, anrufen, alles fragen.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt?

Der Immobilienmarkt hat seine Zyklen — aber Experten sind sich einig, dass 2025–2026 eine gute Zeit für Käufer mit verfügbarem Kapital ist. Begrenztes Angebot an Neubauten, starke Nachfrage von internationalen Käufern und stabiles Preiswachstum bilden ein solides Fundament. Keine spekulativen Ausschläge, keine Blase.

Der richtige Kaufzeitpunkt ist kein Datum im Kalender. Es ist der Moment, in dem du ein klares Ziel hast, eine stabile finanzielle Lage und eine Immobilie, die dir wirklich gefällt.

Kaufst du, um selbst zu wohnen? Um Mieteinnahmen zu erzielen? Denkst du an einen Ruhestand in der Sonne? All das beeinflusst, was du suchst und wo.